젊은 부자의 부동산 경매 투자일기

 

 

 

젊은 부자의 부동산 경매 투자일기

 

조상훈/ 21세기북스/ 2004.05.25/ 287쪽

 

조상훈 : 2003년 자산 10억 열풍을 일으킨 사람들 중에 유일하게 자기 자산을 10억 원 가졌던 사람. 26세에 800만 원으로 주식과 채권, 그리고 부동산과 경매의 방법을 통하여 많은 성공과 실패를 거듭하면서 33세에 14억 원의 재산가가 되었다. 인터넷 카페에서‘죠수아’라는 이름으로 알려져 있으며, MBN, 대기업, 대학과 교회 등에서 보통 사람들이 정당한 방법으로 부자가 되기 위한 방법에 대하여 출강하고 있다. 저서에『33세 14억, 젊은 부자의 투자 일기』가 있다.

 

한때 여러 사람들이 자산 10억 원에 대한 방법을 알려주었는데 정작 본인이 10억 원을 가진 자산가는 조상훈 혼자였다니 참으로 아이러니다. 하긴 모든 것들이 자기 자신은 그렇게 하지 못하더라도 남에게는 이렇게 하라 저렇게 하라고 가르치는 것이 잘못된 것은 아니니까 이상할 것도 없다. 그저 이렇게 하면 된다는 것을 이야기할 뿐이며, 그렇게 했는데 잘 안 되더라 하면 그것은 거기에 다른 무엇인가가 빠져서 그렇다고 말하면 그만이다. 자신의 열정을 보태고 주변 환경이 전혀 예측 불가능한 상태였으니 거기까지는 어쩔 수가 없다는 식이다.

그러나 그럼에도 불구하고 원칙을 통하여 도전하고 전진하는 것은 당연한 방법이며 최선의 방법인 것은 분명하다. 저자는 경매를 통하여 항상 안전하고 확실히 이익을 볼 수 있다고 말한다. 그러나 정작 본인도 경매를 통하여 손해를 볼 때도 있다. 그런 경우는 잠깐 동안의 판단 착오로 인하여 혹은 좀 더 명확한 이해관계를 파악했어야 했는데 그렇게 하지 못해서 그렇다고 말한다. 그렇다. 사람은 누구나 실수를 한다. 그리고 주변 환경의 변화에 따라 내 기분이 달라지고 나의 판단이 변하기도 한다. 그러면서 내가 원하지 않는 방향으로 갈 수도 있으며, 눈에 보이는 실수를 그대로 진행하기도 한다.

 

하지만 경매를 통해서 정당한 방법으로, 그것도 반드시 이익을 보려고 한다면 거기에는 조금도 변함이 없이 오로지 자신의 냉철한 판단이 요구된다. 잠시 누가 다른 말을 해도 내가 믿고 판단하는 방법을 제대로 밀고 나가야 한다. 혹 하는 유혹에 넘어가서는 언제나 이기는 게임을 한다고 말할 수 없을 것이다.

사실 경매를 하면서 항상 이기는 게임을 한다고 말하는 것은 매우 조심스럽다. 그럼에도 불구하고 그렇게 하기 위해서는 주변 환경과 변하는 요건들, 그리고 현재 정상적인 거래의 동향을 파악하고 대입하여야 하는 어려움이 따른다. 경매 과정에서 조금 낮게 나왔거나 몇 번의 유찰을 통하여 최저 입찰가가 매우 낮다고 하여 그냥 그것을 액면대로 받아들여서는 안 된다는 말이다. 그런 경우 물건에 어떤 특이한 약점이 있거나 다른 변수에 의해 낙찰자가 떠안아야 하는 부채가 나타날 수 있다는 것을 명심해야 한다. 그런 상황을 짧은 시간에 모두 파악하고 낙찰가에 반영시키려면 정말 세밀한 전략이 필요하고 평소에 그 지역에 대한 부동산 정보를 꿰뚫고 있어야 한다는 말과 같은 것이다.

 

이것이 바로 경매에서 이기는 게임만 하는 사람의 실력인 것이다. 그냥 오래 참여하였다고 하여 고수가 되는 것이 아니라, 나이가 많다고 하여 실력이 느는 것이 아니라 여려 경험을 통하여 혹은 사전에 철저한 준비가 있을 때에만 항상 이기는 게임을 할 수 있게 되는 것이다. 저자가 이런 부분을 강조하고 있다. 또한 매우 어려운 게임이 될 것을 예상되지만 사실은 아주 쉬운 경우도 있다. 겉으로 보기에는 아주 어려운 수학문제처럼 보이지만 아주 간단한 방정식 한 개로 그냥 풀리는 것과 같은 경우다. 세입자가 있고 유치권자가 있으며, 강제 경매진행자에 앞서 전입신고자가 있고 거기에 또 다른 세입자가 있을 수 있다. 그런가 하면 토지는 다른 사람의 명의로 되어 있으며, 건물만 경매로 나온 것도 마찬가지다. 하지만 이런 경우라 하더라도 원칙을 알고 있으면 그리 겁낼 필요도 없다. 하나하나 문제를 풀어 가면 되는 것이지 시간이 없다고 하여 짧은 시간에 한 차례의 시도로 많은 숙제를 할 수는 없지 않는가.

이런 경우 다른 사람들이 미리 겁을 내어 도전하지 않는 경우가 많으므로 경험이 많은 사람 같으면 접근해볼만 한 것이라고 본다.

 

그렇게 어렵게 낙찰을 받았다 하더라도 미리 준비한 잔금이 없을 경우의 대비책과, 정상적인 절차에 따라 등기까지 마친 물건이 새로운 주인에게 매도되지 않을 때, 혹은 갑작스런 부동산 가격의 하락으로 오히려 더 낮은 가격으로 매각해야 하는 경우까지 모든 문제가 발생할 수 있는 것이 현실이다.

 

아무튼 이런 여러 복잡한 문제를 안고 있는 것이 경매인데, 잘 판단하면 이익이 날 가능성이 있는 경우에만 입찰을 할 것이므로 절대로 손해를 볼 수 없는 게임이라고 말하는 것이다.